Immobilienbewertung Wiesbaden – GRUNDUM
GRUNDUM bewertet Häuser, Wohnungen und Grundstücke in allen 26 Wiesbadener Ortsbezirken kostenlos und unverbindlich, von der Altbauwohnung im Westend bis zum Einfamilienhaus in Naurod. Grundlage sind die Auswertungen und Bodenrichtwerte des Wiesbadener Gutachterausschusses und ein Termin vor Ort. Erst danach nennen wir einen Preis. Wir sagen Ihnen auch, wann für Ihr Anliegen ein Gutachten der richtige Weg ist.
Sie planen Verkauf, Vermietung oder eine Erbteilung? Fordern Sie die kostenlose Erst-Wertermittlung an und stellen Sie uns Ihre Fragen.
Herzlichst, Ihr
Das Wichtigste in Kürze
- Kostenlos und unverbindlich: die Erst-Wertermittlung für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in allen 26 Ortsbezirken.
- Amtliche Datengrundlage: Immobilienmarktbericht 2026 und Bodenrichtwerte des Wiesbadener Gutachterausschusses.
- Termin vor Ort: Wir sehen uns Ihre Immobilie an, bevor wir einen Preis nennen.
- Ergebnis: ein schriftlicher Bewertungsbericht mit Preiskorridor, Begründung und Markteinschätzung.
- Für Gericht oder Finanzamt brauchen Sie in der Regel das Gutachten eines Sachverständigen. Wir sagen Ihnen, an wen Sie sich wenden.
Was ist Ihre Immobilie in Wiesbaden wert?
Ihre Immobilie ist so viel wert, wie Käufer in Ihrer Lage heute dafür zahlen. Diesen Preis liest ein Rechner nicht aus Postleitzahl und Wohnfläche ab. Zwischen einer Gründerzeitwohnung im Westend und einer gleich großen Wohnung im Geschosswohnungsbau in Klarenthal liegen große Preisunterschiede. Deshalb sehen wir uns Ihre Immobilie an und vergleichen sie mit Verkäufen aus derselben Lage.
Schreiben Sie uns über das Kontaktformular am Seitenende oder rufen Sie uns an: 0611 974514140.
Welche Bewertung brauchen Sie? Der Anlass entscheidet
Nicht jeder Anlass verlangt dieselbe Bewertung. So ordnen wir Ihr Anliegen ein:
Online-Rechner, Maklerbewertung oder Gutachten?
Drei Wege führen zu einem Wert. Sie unterscheiden sich in Aufwand, Kosten und darin, wofür das Ergebnis taugt:
Zum Vergleich: Für ein Verkehrswertgutachten über ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung im Wert von 400.000 bis unter 500.000 € berechnet der Gutachterausschuss Wiesbaden 2.600 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026, Gebührenverzeichnis (Stand 01.09.2022).
So läuft Ihre Immobilienbewertung ab
1 Eckdaten
Sie nennen uns Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche. Vorhandene Unterlagen sehen wir gleich mit durch.
2 Objektaufnahme
Beim Termin vor Ort erfassen wir Zustand, Ausstattung und Modernisierungen Ihrer Immobilie.
3 Vergleichsanalyse
Auswertung aktueller Vergleichsobjekte aus Ihrer Lage und Baualtersklasse – anonymisierte Verkaufsdaten der letzten 12 Monate, dazu der Bodenrichtwert.
4 Bewertungsbericht
Schriftlicher Bewertungsbericht mit Preiskorridor, Begründung und Markteinschätzung – kostenlos und unverbindlich, bei einfachen Objekten in 3 bis 5 Werktagen.
Was den Immobilienwert in Wiesbaden bestimmt
Fünf Faktoren entscheiden in Wiesbaden über den Preis:
- Ortsbezirk und Mikrolage: Wiesbaden reicht von den Villenlagen am Taunusrand über die Gründerzeitviertel der Innenstadt bis zu dörflich geprägten Ortsbezirken wie Auringen oder Frauenstein. Die Wohnungspreise liegen zwischen den Ortsbezirken weit auseinander und innerhalb der Innenstadt noch weiter. Vergleichsfälle müssen deshalb aus demselben Ortsbezirk und einer ähnlichen Lage stammen.
- Baujahr und Energie: Fast die Hälfte der Einfamilienhäuser, die 2025 in Wiesbaden verkauft wurden, stammt aus den Jahren 1950 bis 1977. Bei diesen Häusern achten Käufer besonders auf Heizung, Dämmung und Energieausweis. Legen Sie einen aktuellen Energieausweis deshalb schon zur Bewertung bereit.
- Baualter der Wohnung: Der Gutachterausschuss wertet Wohnungsverkäufe getrennt nach Baujahr und Wohnungsgröße aus. Eine Altbauwohnung im Rheingauviertel und eine Wohnung aus den 1960er-Jahren in Biebrich folgen eigenen Preisen. Wir vergleichen Ihre Wohnung deshalb nur mit Verkäufen derselben Baualtersklasse.
- Vermietung: Ist Ihre Wohnung vermietet, kommen vor allem Kapitalanleger als Käufer infrage, und die rechnen mit der Miete. Maßstab dafür ist der Wiesbadener Mietspiegel. Mietvertrag und letzte Mieterhöhung gehören deshalb in jede Bewertung einer vermieteten Wohnung.
- Kastel, Kostheim und Amöneburg: Die drei Stadtteile rechts des Rheins gehören zu Wiesbaden, auch wenn Mainz im Namen steht. Ihre Kaufpreise wertet der Wiesbadener Gutachterausschuss aus, die Bodenrichtwerte stehen in BORIS Hessen. Achten Sie darauf, dass eine Bewertung hier Wiesbadener Vergleichswerte nutzt und keine Mainzer.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wiesbaden veröffentlicht der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, kostenfrei abrufbar über BORIS Hessen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses. Die aktuellen Richtwerte gelten zum Stichtag 1. Januar 2026 und werden alle zwei Jahre fortgeschrieben. Für Ihren Preis zählen deshalb auch die Verkäufe der letzten Monate in Ihrer Lage.
Die Wohnungspreise aller Ortsbezirke seit 2015 zeigt unsere Auswertung Immobilienpreise Wiesbaden nach Stadtteil.
Quellen: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025), Abschnitte 4.3 und 5.3.3, Anlage Eigentumswohnungen; Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, BORIS Hessen; Mietspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden.
Immobilienpreise in Wiesbaden: amtliche Datenlage
Die Tabelle zeigt die Kaufpreise, die der Gutachterausschuss für 2025 registriert hat. Es sind Durchschnittswerte aller Verkäufe, kein Wert für ein bestimmtes Haus.
| Objektart (2025) | Kauffälle | Mittelwert | Spanne |
|---|---|---|---|
| Reihenhaus | 60 | rd. 522.000 € | 205.000–1.145.000 € |
| Doppelhaushälfte | 52 | rd. 663.000 € | 248.000–1.140.000 € |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 70 | rd. 787.000 € | 200.000 € bis über 2 Mio. € |
| Eigentumswohnung, Wiederverkauf | 982 | rd. 3.842 €/m² | 3.440–4.710 €/m² je nach Wohnungsgröße |
| Eigentumswohnung, Neubau (Erstverkauf) | 150 | rd. 6.597 €/m² | 6.032–7.014 €/m² je nach Wohnungsgröße |
| Eigentumswohnung, Mittel je Ortsbezirk | – | – | rd. 2.420 €/m² (Medenbach) bis 5.910 €/m² (Igstadt) |
Quelle: Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Wiesbaden, Immobilienmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025, veröffentlicht 30.06.2026), Abschnitte 4.4, 5.2, 5.3 und Anlage Eigentumswohnungen. Hinweis des Ausschusses: Rund 6 % der Kaufverträge 2025 wurden wegen einer Programmumstellung nicht registriert; die Zahlen sind deshalb größtenteils nachrichtlich dargestellt. Werte gerundet, Daten bearbeitet.
Für Ihre Immobilie heißt das: Der Mittelwert ist ein Ausgangspunkt, die Spanne zeigt, wie weit Lage, Baujahr und Zustand den Preis verschieben.
Diese Unterlagen brauchen wir
Für die Bewertung helfen uns diese Unterlagen. Fehlt etwas, ist das kein Hindernis, wir unterstützen Sie bei der Zusammenstellung.
- Grundbuchauszug: beim Grundbuchamt im Amtsgericht Wiesbaden
- Flurkarte: Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Baulastenauskunft: nur über das Baulastenportal der Stadt Wiesbaden
- Bauakte mit Plänen und Genehmigungen: Akteneinsicht bei der Bauaufsicht Wiesbaden, für Eigentümer oder mit deren Vollmacht. Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1945 fehlen Akten oft kriegsbedingt.
- Energieausweis und Wohnflächenberechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan von der Hausverwaltung
- Bei Vermietung: Mietverträge und letzte Mieterhöhungen
Fordern Sie die Bauakte früh an: Kaufinteressenten erhalten in Wiesbaden in der Regel keine Einsicht, sie sind auf Ihre Unterlagen angewiesen.
Bewertungsverfahren: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Immobilie ab. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). In der Praxis wählen wir die passende Methode aus oder kombinieren sie:
Vergleichswertverfahren
Hier ziehen wir ähnliche Immobilien aus der Umgebung heran, die kürzlich verkauft wurden. Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand fließen ein. Für Eigentumswohnungen und typische Wohnhäuser ist das meist die aussagekräftigste Methode, in Wiesbaden mit seinen vielen Wohnungsverkäufen besonders.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien zählt vor allem der erzielbare Ertrag. Mietniveau, Leerstandsrisiko und Bewirtschaftungskosten bestimmen den Wert. Für Wiesbaden veröffentlicht der Gutachterausschuss dafür eigene Liegenschaftszinssätze, etwa für Mehrfamilienhäuser und Altbauvillen.
Sachwertverfahren
Hier stehen der Wert von Gebäude und Grundstück im Mittelpunkt, also Herstellungskosten plus Bodenwert. Das Verfahren passt bei besonderen Objekten, für die sich kaum Vergleichswerte finden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser leitet der Wiesbadener Gutachterausschuss eigene Sachwertfaktoren ab.
Was unsere Bewertung leistet – und was nicht
Unsere Erst-Wertermittlung ist eine Marktpreiseinschätzung für den Verkauf oder die Vermietung. Das leistet sie:
- einen realistischen Preiskorridor für Ihre Lage
- den Vergleich mit Verkäufen derselben Baualtersklasse
- einen schriftlichen Bewertungsbericht als Grundlage für Ihre Entscheidung
Das leistet sie nicht:
- kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- keine Anerkennung durch Gericht, Finanzamt oder Bank
- keine Zusage, dass ein Käufer genau diesen Preis zahlt
- keine Rechts- oder Steuerberatung
Für Gericht oder Finanzamt empfehlen wir Ihnen einen Sachverständigen, sprechen Sie uns an. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen vermitteln wir Anwälte und Steuerberater aus unserem Netzwerk.
(G)rundum-Sorglos-Paket
Über 25 Services für Ihren Immobilien-Erfolg — alle Maßnahmen, um Ihre Immobilie schnell und gewinnbringend am Markt zu platzieren. Die Highlights:
- 360°-Rundgang durch Ihre Immobilie
- Virtuelles Staging als Sales-Booster
- Großes regionales Käufernetzwerk
- Effektive Online- & Print-Werbemaßnahmen
- Besichtigungen an 7 Tagen die Woche
„Wer in Wiesbaden verkauft, verkauft nicht in Frankfurt und nicht in Mainz. Zwischen einer Villa im Nerotal und einem Reihenhaus in Delkenheim liegen Unterschiede, die kein Stadtdurchschnitt abbildet. Darum sehe ich mir jedes Haus an, bevor ich einen Preis nenne.“
Claudio Bonelli, Geschäftsführer · Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken (Zertifikat der Fachhochschule Kaiserslautern)
Mehr über Claudio Bonelli und seine Arbeitsweise
Ihr Ansprechpartner in Wiesbaden
GRUNDUM Immobilien — Hauptsitz Wiesbaden
Wilhelminenstraße 47, 65193 Wiesbaden
Tel. 0611 974514140 · wiesbaden@grundum.de
284 Google-Bewertungen mit einem Schnitt von 4,9 über vier Standorte, davon 151 für Wiesbaden (Stand: 9. November 2026). Capital Makler-Kompass Wohnen: Top Makler Wiesbaden, Höchstnote 5 Sterne (IIB Institut, Heft 10/26). Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Ordnungsamt der Stadt Wiesbaden.
Unser Fazit zur Immobilienbewertung in Wiesbaden
Ob Altbau im Westend, Reihenhaus in Nordenstadt oder Wohnung in Kastel: Der Preis hängt am Ortsbezirk, am Baualter und an den Verkäufen in Ihrer Lage. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung Wiesbaden haben Sie die Grundlage für jeden weiteren Schritt, vom Gespräch in der Familie bis zum Notartermin.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Wiesbaden
Was kostet eine Immobilienbewertung in Wiesbaden?
Die Erst-Wertermittlung von GRUNDUM ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Kosten entstehen nur, wenn Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen, etwa für Gericht oder Finanzamt. Das erstellt ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss der Stadt Wiesbaden. Dessen Gebühr richtet sich nach dem Wert der Immobilie und einer amtlichen Gebührentabelle.
Wie lange dauert die Bewertung?
Bei einfachen Objekten 3 bis 5 Werktage nach dem Termin vor Ort. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten 7 bis 10 Werktage, weil zusätzliche Unterlagen geprüft werden.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Ein Online-Rechner liefert einen ersten Anhaltspunkt. Er kennt weder den Zustand Ihres Hauses noch die Mikrolage, und in Wiesbaden liegen die Preise schon innerhalb eines Ortsbezirks weit auseinander. Für eine Verkaufsentscheidung brauchen Sie eine Bewertung, bei der jemand Ihre Immobilie gesehen hat.
Maklerbewertung oder Verkehrswertgutachten: Was brauche ich?
Für einen Verkauf reicht in aller Regel unsere Marktpreiseinschätzung. Sie zeigt, welchen Preis Käufer in Ihrer Lage heute zahlen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie, wenn ein Gericht oder das Finanzamt einen förmlichen Nachweis verlangt. Das erstellen Sachverständige oder der Gutachterausschuss. Wir sagen Ihnen, an wen Sie sich wenden können.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für mein Grundstück?
Kostenfrei in BORIS Hessen, dem Bodenrichtwert-Portal des Landes. Für Wiesbaden gelten die Werte des Gutachterausschusses zum Stichtag 1. Januar 2026, auch für Kastel, Kostheim und Amöneburg. Der Bodenrichtwert beschreibt nur das Grundstück. Warum der Bodenrichtwert keine Preisuntergrenze ist, lesen Sie in unserem Beitrag.
Ich habe eine Immobilie in Wiesbaden geerbt. Welche Bewertung brauche ich?
Für die Entscheidung, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen, reicht unsere kostenlose Erst-Wertermittlung. Verlangt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen Nachweis, brauchen Sie ein Gutachten. Für steuerliche Fragen vermitteln wir Steuerberater aus unserem Netzwerk. Mehr zum Verkauf im Erbfall.
In welchen Stadtteilen bewerten Sie?
In allen 26 Wiesbadener Ortsbezirken: Mitte, Westend/Bleichstraße (Gründerzeit-Mietshäuser), Rheingauviertel/Hollerborn (Gründerzeit), Nordost (Komponistenviertel, Nerotal), Südost, Sonnenberg (Villenlagen am Taunusrand), Klarenthal (Geschosswohnungsbau), Biebrich und Schierstein (am Rhein), Dotzheim, Frauenstein und Auringen (dörflich geprägt), Bierstadt, Erbenheim, Rambach, Heßloch, Kloppenheim, Igstadt, Nordenstadt, Delkenheim, Naurod, Medenbach, Breckenheim sowie Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg. Postleitzahlen 65183–65207, 55246 und 55252.
Bewertung in Mainz, Frankfurt und Alzey
Sie besitzen auch Immobilien außerhalb Wiesbadens? Wir bewerten ebenso in Mainz, Frankfurt am Main und Alzey, jeweils mit Vergleichswerten aus dem dortigen Markt. Mehr über unseren Hauptsitz in Wiesbaden lesen Sie auf der Standortseite.
Ausgezeichnete Qualität
Top-Bewertungen in unabhängigen Portalen bestätigen unseren Qualitätsanspruch.
Zufriedene Kunden sind unser Maß
Was Kunden über uns sagen — verifizierte Bewertungen aus Google.
Als wir das erste Mal wegen einer Eigentumswohnung angefragt haben, kam noch am selben Tag eine Rückmeldung mit passenden Objekten. Die Auswahl war auf unsere Vorstellungen zugeschnitten, nicht wahllos zusammengestellt.
Herr Bonelli hat uns den gesamten Kaufprozess durch sehr gut betreut, sich Zeit genommen und war immer zu erreichen! Wir haben uns als Käufer sehr gut begleitet gefühlt und können ihn sehr empfehlen.
Ich habe mit Herrn Bonelli sehr gute Erfahrungen gemacht. Die Beratung war von Anfang an professionell, freundlich und transparent. Fragen wurden verständlich beantwortet, Absprachen zuverlässig eingehalten und ich fühlte mich während des gesamten Prozesses sehr gut betreut. Besonders positiv hervorheben möchte ich die kompetente und angenehme Kommunikation sowie die schnelle Erreichbarkeit. Vielen Dank für die gute Zusammenarbeit. Ich kann Herrn Bonelli uneingeschränkt weiterempfehlen.
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