Der Bodenrichtwert beschreibt einen Markt. Aber nicht zwingend den Markt, in dem heute verkauft wird.
Genau darin liegt eine der häufigsten Fehldeutungen bei der Bewertung von Immobilien.
Woher die Zahl kommt
Bodenrichtwerte werden aus tatsächlich abgeschlossenen Grundstücksgeschäften abgeleitet. Sie sind deshalb eine wichtige Orientierung für das Preisniveau einer Lage — und sie sind belastbarer als vieles, was sonst als Vergleich herangezogen wird.
Aber die Kaufpreise, aus denen sie entstehen, sind unter bestimmten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zustande gekommen. Und die haben sich verändert. In einer Niedrigzinsphase konnten Käufer bei gleicher monatlicher Belastung deutlich höhere Kaufpreise finanzieren. Verändert sich das Zinsniveau, beansprucht die Finanzierung einen größeren Teil des verfügbaren Budgets — ohne dass sich am Grundstück irgendetwas getan hätte.
Für den Käufer zählt deshalb nicht der Preis allein. Er rechnet die Gesamtsumme: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Zins und Tilgung, energetischer Zustand, Modernisierung, absehbare Investitionen.
Bei bebauten Grundstücken wird es entscheidend
Der Bodenrichtwert bildet den Bodenwert innerhalb einer Richtwertzone unter typisierten Verhältnissen ab.
Der Käufer kauft aber keine Bodenrichtwertzone. Er kauft ein konkretes Grundstück mit einem konkreten Gebäude. Und dieses Gebäude macht wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied.
Ein modernisiertes, gut nutzbares Haus bietet eine andere Ausgangslage als eine Immobilie, bei der nach dem Kauf hohe Investitionen für Dach, Heizung, Fenster, Elektrik oder energetische Maßnahmen anstehen. Dieser Investitionsbedarf verschwindet nicht. Er wird Bestandteil der Kalkulation des Käufers — und reduziert damit seinen Spielraum beim Kaufpreis.
Deshalb können zwei Grundstücke in vergleichbarer Lage und mit ähnlichem Bodenrichtwert am Markt völlig unterschiedliche Preise erzielen.
Die Rechnung, die nicht funktioniert
Problematisch wird es, wenn bei bebauten Grundstücken vereinfacht gerechnet wird:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = mindestens erzielbarer Wert.
So funktioniert der Markt nicht. Der Bodenrichtwert ist keine Kaufpreisuntergrenze und keine Zusicherung eines Mindestpreises. Er ist eine Orientierung auf Grundlage vergangener Marktdaten.
Eine Konstellation, wie sie immer wieder vorkommt: Ein Eigentümer rechnet die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert hoch und hält das Ergebnis für die Untergrenze — das Haus, so die Überlegung, komme ja noch obendrauf. Am Markt zeigt sich das Gegenteil: Wo erheblicher Investitionsbedarf besteht, zieht das Gebäude die Rechnung nach unten, nicht nach oben.
Was die beiden Zahlen jeweils leisten
Vergangene Kaufpreise erklären, wie der Bodenrichtwert entstanden ist. Die heutige Zahlungsbereitschaft entscheidet, welcher Preis tatsächlich erzielbar ist.
Der tatsächliche Preis entsteht nicht in einer Tabelle. Er entsteht zwischen einem konkreten Objekt, einem Verkäufer und Käufern, die unter den aktuellen Finanzierungs- und Investitionsbedingungen entscheiden.
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