Immo­bi­li­en­mak­ler für den Immo­bi­li­en­ver­kauf von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern

Wer glaubt, dass schon der Ver­kauf einer ver­mie­te­ten Woh­nung eine kom­pli­zier­te Ange­le­gen­heit ist, wird über­rascht sein, wie schwie­rig es ist, ein Mehr­fa­mi­li­en­haus zu ver­äu­ßern. Der Auf­wand beim Mehr­fa­mi­li­en­haus mul­ti­pli­ziert sich nicht nur auf­grund der Anzahl an Wohn­ein­hei­ten. Der Ver­käu­fer muss noch wei­te­re Aspek­te berück­sich­ti­gen. So ist es ein Unter­schied, ob das Objekt als Ein­heit oder auf­ge­teilt in Eigen­tums­woh­nun­gen ver­kauft wird. Sind die Woh­nun­gen im Haus ver­mie­tet, müs­sen auch die Belan­ge der Mie­ter berück­sich­tigt wer­den. Auch die Wer­tig­keit des gesam­ten Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses wie eben­so der ein­zel­nen Wohn­ein­hei­ten spie­len vor allem in Bezug auf den mög­li­chen Ver­kaufs­preis eine Rol­le, was die wohl wich­tigs­te Fra­ge beim Ver­kauf eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses ist.

Das Mehr­fa­mi­li­en­haus, eine 1A Kapi­tal­an­la­ge

Schon nach der Finanz­kri­se im Jahr 2008 zeig­te sich ein zuneh­men­des Inter­es­se an Immo­bi­li­en als siche­re Wert­an­la­ge. Ein Hype, der bis heu­te nicht abge­flaut ist. Auch in der Zeit der Pan­de­mie bleibt das “Beton­gold” der Spit­zen­rei­ter unter den Kapi­tal­an­la­gen. Zuge­ge­ben, Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser waren dabei in der Ver­gan­gen­heit in der Nach­fra­ge nicht an obers­ter Stel­le gelis­tet, weil sie nun mal kom­ple­xer zu hand­ha­ben sind. Das hat sich inzwi­schen grund­le­gend geän­dert, denn der Bedarf an Wohn­raum bleibt unge­bro­chen, wäh­rend hin­ge­gen ande­re Sek­to­ren der Immo­bi­li­en­bran­che die eine oder ande­re Schwä­che zei­gen. In den urba­nen Zen­tren Deutsch­lands wie z.B. in Mün­chen wer­den inzwi­schen Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser bis zum 40-fachen der Jah­res­net­to­mie­te ver­kauft.

Je mehr Unter­la­gen Sie über Ihr Mehr­fa­mi­li­en­haus prä­sen­tie­ren kön­nen, des­to bes­ser ist es. Kauf­in­ter­es­sen­ten sind sehr dar­an inter­es­siert, im Vor­hin­ein mög­lichst viel über das Objekt zu erfah­ren, wobei eine Besich­ti­gung oder Bege­hung nur unzu­rei­chen­de Infor­ma­tio­nen bie­tet, die zudem nicht in die Tie­fe gehen. Was alles dazu gehö­ren kann, zeigt fol­gen­de Auf­lis­tung:

• Grund­ris­se
• Flur­kar­te
• Ver­si­che­rungs­nach­wei­se
• Miet­ver­trä­ge
• Unter­la­gen über die Bau­sub­stanz
• Bele­ge über Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in den letz­ten Jah­ren
• Ver­trä­ge mit Ver­wal­tun­gen oder einem Haus­meis­ter­ser­vice
• Ener­gie­aus­weis

Der wich­tigs­te Punkt hier­bei ist der über die Bele­ge zur Moder­ni­sie­rung. Kein Käu­fer möch­te ger­ne ein Mehr­fa­mi­li­en­haus erwer­ben, in das er oder sie gleich die Hand­wer­ker schi­cken muss. Zudem sind die­se Bele­ge ein Beweis dafür, dass sich um das Objekt geküm­mert wur­de. Von beson­de­rer Rele­vanz sind hier­bei:

• Alter und War­tungs­in­ter­val­le der Hei­zungs­an­la­ge
• der Zustand der Beda­chung und Sanie­rungs­nach­wei­se dar­über
• Zustand und Alter aller Fens­ter und Türen
• Elek­tro­in­stal­la­ti­on und Was­ser­lei­tun­gen
• wenn vor­han­den, der Zustand von Dach­bo­den und Kel­ler
• Alter und Aus­stat­tung der Bade­zim­mer
• evtl. Ein­bau­kü­chen oder ande­re Aus­stat­tungs­de­tails

Natür­lich ist das alles rela­tiv. Bei sehr begehr­ten Lagen sind Käu­fer auch bereit, den einen oder ande­ren Man­gel zu über­se­hen. Trotz­dem sind Män­gel wert­min­dernd, und sie kön­nen zu nach­träg­li­chen Strei­tig­kei­ten füh­ren. Nor­ma­ler­wei­se sind Inves­ti­tio­nen in den Wert­erhalt kein her­aus­ge­wor­fe­nes Geld, son­dern füh­ren zu einer Wert­stei­ge­rung über das ein­ge­setz­te Kapi­tal hin­aus.

Bei ver­mie­te­ten Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ergibt sich die Ren­di­te aus der Höhe der Miet­ein­nah­men. Für künf­ti­ge Eigen­tü­mer frag­los ein wich­ti­ger Aspekt. Die Miet­ein­nah­men sind aber auch ein Indi­ka­tor für den Zustand des Hau­ses oder von Tei­len davon. So ist etwa eine Miet­kür­zung durch den Mie­ter der Hin­weis dar­auf, dass etwas nicht stimmt. Viel­leicht nur in der einen Woh­nung, viel­leicht aber auch in allen. Auch die Stei­ge­rung der Miet­ein­nah­men soll­te im orts­üb­li­chen und dem Wert des Objekts ange­pass­ten Rah­men lie­gen. Wird etwa für eine Woh­nung des Hau­ses weni­ger an Mie­te bezahlt, ist die­se Woh­nung viel­leicht reno­vie­rungs­be­dürf­tig. Auch dafür kann es ande­re Erklä­run­gen geben, doch poten­zi­el­le Käu­fer könn­ten ent­spre­chen­de Schlüs­se zie­hen.

Zunächst wer­den in einer Bewer­tung die Ein­nah­men und Aus­ga­ben gegen­über­ge­stellt. Dabei zählt jedoch nicht nur die Moment­auf­nah­me, son­dern gera­de bei ver­mie­te­ten Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern die zukünf­ti­ge Ent­wick­lung der Miet­ein­nah­men. Das bedeu­tet, dass alle Miet­ver­hält­nis­se ein­zeln zu bewer­ten sind.

Nicht weni­ge poten­zi­el­le Käu­fer wol­len nicht nur über die Höhe der Miet­ein­nah­men infor­miert wer­den, son­dern möch­ten auch ger­ne etwas über die ein­zel­nen Mie­ter erfah­ren. Dabei spielt vor allem die Angst vor Miet­no­ma­den oder Mie­tern eine Rol­le, die die Woh­nung ver­wahr­lo­sen las­sen. Ein wei­te­rer Punkt ist die Fra­ge, wann Miet­erhö­hun­gen mög­lich sind. Dar­um soll­te schon vor dem Ver­kauf die Pro­ble­ma­tik ins Auge gefasst und fol­gen­de Punk­te abge­klärt wer­den:

• Bestehen Rechts­strei­tig­kei­ten mit Mie­tern?
• Wer­den Woh­nun­gen in dem Objekt in nächs­ter Zeit frei?
• Wann kön­nen Mie­ten ange­passt wer­den?
• Bis­he­ri­ge Län­ge der ein­zel­nen Miet­ver­hält­nis­se?

Zu den bei­den Haupt­punk­ten (Ein­nah­men und Aus­ga­ben) kann auch noch der Qua­drat­me­ter­preis hin­zu­ge­zählt wer­den. Die­ser erhält jedoch erst dann gro­ße Rele­vanz, wenn ein Mehr­fa­mi­li­en­haus nicht als gan­zes Objekt, son­dern als ein­zel­ne Eigen­tums­woh­nun­gen ver­kauft wird.

In der Regel besteht bezüg­lich der Archi­tek­tur hier­bei kein Hin­der­nis, denn nor­ma­ler­wei­se sind die bis­he­ri­gen Miet­woh­nun­gen des Hau­ses abge­schlos­se­ne Ein­hei­ten mit eige­nem Zugang und eige­ner Toi­let­te. Des­halb soll­te einer Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung für die Woh­nun­gen nichts im Wege ste­hen. Even­tu­ell erge­ben sich bei der Umwand­lung Ände­run­gen bezüg­lich der Grö­ße von Abstell­flä­chen. Dar­über gibt aber die jewei­li­ge Lan­des­bau­ord­nung Aus­kunft. Letzt­lich wer­den mit einer nota­ri­ell beglau­big­ten Tei­lungs­er­klä­rung aus den Miet­woh­nun­gen Eigen­tums­woh­nun­gen.

Der Vor­teil einer Umwand­lung liegt auf der Hand. Das Objekt kann ent­we­der als Gan­zes oder jede Woh­nung für sich ver­kauft wer­den. Sicher ist der Ein­zel­ver­kauf noch ein­mal auf­wen­di­ger als der des gesam­ten Objek­tes, aller­dings erge­ben sich auch höhe­re Erlö­se. Bestimm­te Punk­te erhal­ten bei einem Ver­kauf als Gan­zes eine gerin­ge­re Gewich­tung, so etwa die Lage, der Grund­riss und auch die Aus­sicht der ein­zel­nen Woh­nun­gen. Die­se Merk­ma­le sind erst im Ein­zel­ver­kauf aus­schlag­ge­bend für den Ver­kaufs­preis. Das führt zwar zu einer unter­schied­li­chen Preis­ge­stal­tung der Woh­nun­gen, aber in der Sum­me ergibt sich ein deut­lich höhe­rer Ver­kaufs­er­lös.

Bei die­ser Fra­ge muss berück­sich­tigt wer­den, dass Mehr­fa­mi­li­en­haus nicht gleich Mehr­fa­mi­li­en­haus ist. Die Bezeich­nung „Mehr­fa­mi­li­en­haus“ betrifft im Grun­de jedes Objekt, das min­des­tens zwei abge­schlos­se­ne Wohn­ein­hei­ten besitzt. Das Zwei­fa­mi­li­en­haus ist so eben­so ein Mehr­fa­mi­li­en­haus wie das Miets­haus mit 20 oder mehr Woh­nun­gen. Auch ein Dop­pel­haus gehört dazu wie eben­so beson­de­re For­men, etwa ein Gene­ra­tio­nen­haus oder eine Stadt­vil­la.

Die Käu­fer sol­cher Objek­te kom­men nicht immer aus dem pri­va­ten Umfeld. Auch Immo­bi­li­en­fonds sind gera­de an Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in Stadt­la­ge inter­es­siert, und erst kürz­lich ließ der Ver­band der Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men ver­lau­ten, dass sie sich bezüg­lich der Anla­ge von Ver­si­che­rungs­gel­dern ver­mehrt auf den Immo­bi­li­en­sek­tor als sehr risi­ko­ar­me Anla­ge kon­zen­trie­ren.

Es ist also nicht nur die Kom­ple­xi­tät eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses, es ist auch die Fra­ge, wie gut kann sich der Ver­käu­fer gegen den oder die Käu­fer behaup­ten? Bei sol­chen Wer­ten kön­nen schon kleins­te Feh­ler vie­le tau­sen­de Euro weni­ger Ver­kaufs­er­lös bedeu­ten. Im Ide­al­fall über­neh­men Sie nicht selbst den Ver­kauf, son­dern über­las­sen die­se Auf­ga­be einem Mak­ler. Der Mak­ler besitzt nicht nur den Vor­teil, sich in der Mate­rie aus­zu­ken­nen, er ver­fügt in der Regel bereits über einen Inter­es­sen­ten­kreis aus insti­tu­tio­nel­len und pri­va­ten Anle­gern, die er zum Bei­spiel bezüg­lich Boni­tät kennt. Das allein erspart viel Auf­wand sowie Zeit, und letzt­lich wer­den Sie als Ver­käu­fer mit einem zwi­schen­ge­schal­te­ten Mak­ler mehr an Ihrem Mehr­fa­mi­li­en­haus ver­die­nen, als Sie es selbst je fer­tig­ge­bracht hät­ten.