Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor einer Anlageimmobilie berechnen — mit Kaufnebenkosten und den Kosten, die Sie nicht auf Mieter umlegen können.
Kurz gesagt: Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Die aussagekräftigere Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten hinzu — sie liegt typischerweise zwei bis drei Prozentpunkte darunter. Im Rhein-Main-Gebiet sind Kaufpreisfaktoren zwischen 25 und 30 üblich, das entspricht rund 3 bis 4 % brutto.
Unverbindliche Orientierung, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Der Rechner bildet keine Finanzierung ab (Zins und Tilgung), keine Steuern und keine Wertentwicklung. Kaufnebenkosten genauer bestimmen: Kaufnebenkosten-Rechner.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Mietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Es gibt zwei gebräuchliche Varianten, die sich deutlich unterscheiden — und einen dritten Wert, den Kaufpreisfaktor, der in Ballungsräumen oft aussagekräftiger ist als jede Prozentzahl.
Bruttomietrendite
Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Das ist die schnelle Orientierung für einen ersten Vergleich zweier Objekte. Sie lässt allerdings alles weg, was Geld kostet: Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklagen, Leerstand. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, rechnet sich eine Anlage regelmäßig schön.
Nettomietrendite
Jahresreinertrag geteilt durch Gesamtinvestition, mal 100. Der Reinertrag ist die Jahresmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, die Gesamtinvestition der Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten. Als Faustregel liegt die Nettomietrendite zwei bis drei Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Sie ist die Zahl, mit der sich rechnen lässt.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister zahlt der Mieter über die Betriebskosten. Beim Eigentümer bleiben vor allem drei Posten hängen: die Verwaltung (bei Eigentumswohnungen typischerweise 300 bis 400 Euro je Wohnung und Jahr), die Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle, das üblicherweise mit rund 2 % der Jahresmiete angesetzt wird. Zusammen zehren diese Posten meist 15 bis 25 % der Jahreskaltmiete auf.
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er beantwortet die Frage, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen. Am Markt gilt ein Faktor unter 20 als günstig, 20 bis 25 als akzeptabel und über 30 als hoch. In Wiesbaden, Mainz und Frankfurt liegen Faktoren zwischen 25 und 30 im Wohnsegment im üblichen Rahmen — die Rechnung trägt dort stärker über die Wertentwicklung als über den laufenden Ertrag.
Was dieser Rechner bewusst nicht enthält
Der Rechner zeigt die Rendite vor Finanzierung und vor Steuern. Zins und Tilgung, Abschreibung, persönlicher Steuersatz und eine mögliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns bleiben außen vor — sie hängen so stark vom Einzelfall ab, dass eine Pauschalrechnung mehr verschleiert als sie zeigt. Für diese Fragen vermitteln wir gerne einen Steuerberater aus unserem regionalen Netzwerk.
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Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Am Markt gelten 3 bis 4 % netto als solide, ab 4 % netto als gut. In gefragten Lagen des Rhein-Main-Gebiets liegen die Werte häufig darunter, weil die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten. Deutlich höhere Renditen gehen in der Regel mit höherem Risiko einher — etwa schwächerer Lage, Sanierungsstau oder unsicherer Mieterstruktur.
Warum liegt die Nettomietrendite unter der Bruttomietrendite?
Weil sie zwei Dinge berücksichtigt, die die Bruttorendite ausblendet: die Kaufnebenkosten erhöhen das eingesetzte Kapital, und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten mindern den Ertrag. Der Abstand beträgt typischerweise zwei bis drei Prozentpunkte.
Welche Kosten kann ich nicht auf die Mieter umlegen?
Vor allem die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und Reparaturen sowie das Risiko von Leerstand und Mietausfall. Umlagefähig sind dagegen die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung und Hausmeisterdienste.
Berücksichtigt der Rechner meine Finanzierung?
Nein. Er zeigt die Rendite des Objekts vor Finanzierung und vor Steuern. Zins, Tilgung, Abschreibung und der persönliche Steuersatz verändern das Ergebnis erheblich und hängen vom Einzelfall ab. Für diese Fragen vermitteln wir gerne einen Steuerberater.
Weiterer Rechner: Kaufnebenkosten-Rechner — Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für alle 16 Bundesländer.
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