Vermietete Immobilie verkaufen

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über

§ 566 BGB, umgangssprachlich „Kauf bricht nicht Miete“: Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Konditionen. Auch die Mietkaution wandert mit (§ 566a BGB). Für den Verkäufer heißt das: Der Mietvertrag ist Teil des Kaufgegenstands, und was darin steht, bestimmt den Preis mit.

Der Käuferkreis ist ein anderer

Wer selbst einziehen will, scheidet weitgehend aus. Es bleiben Kapitalanleger, und die rechnen: Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Eine langfristig unter dem Marktniveau liegende Miete senkt den erzielbaren Preis spürbar — das ist keine Frage der Vermarktung, sondern der Rechnung. Wie sich das auswirkt, lässt sich mit unserem Mietrendite-Rechner durchspielen.

Warum der Preis oft niedriger ausfällt als erwartet

Eine Konstellation, die uns im Rhein-Main-Gebiet immer wieder begegnet: Jemand besitzt eine Eigentumswohnung, die seit vielen Jahren an dieselbe Partei vermietet ist. Das Verhältnis ist gut, die Miete wurde selten erhöht und liegt inzwischen deutlich unter dem, was für eine vergleichbare Wohnung heute verlangt wird. Verkauft werden soll zu dem Preis, den kurz zuvor eine leerstehende Wohnung im selben Haus erzielt hat.

Diese Erwartung geht regelmäßig nicht auf, und der Grund liegt nicht an der Vermarktung. Wer leer kauft, kauft eine Wohnung. Wer vermietet kauft, kauft einen Zahlungsstrom — und rechnet die Jahresnettomiete gegen den Kaufpreis. Eine dauerhaft niedrige Miete drückt diese Rechnung, und der bestehende Vertrag lässt sich nicht einfach nachbessern: Er geht nach § 566 BGB unverändert auf den Erwerber über.

Praktisch bleiben drei Wege. Vermietet verkaufen und den Preis nehmen, den die Rendite hergibt. Eine Aufhebungsvereinbarung mit der Mietpartei anstreben, meist gegen Abfindung — freiwillig, mit offenem Ausgang und ohne Anspruch darauf. Oder halten und die Miete im gesetzlichen Rahmen an das örtliche Niveau heranführen, was Zeit kostet, den Ertragswert aber hebt.

Welcher Weg der richtige ist, hängt daran, wie schnell das Geld gebraucht wird und wie viel Aufwand vertretbar erscheint. Das ist eine unternehmerische Abwägung, keine Rechenaufgabe mit einer Lösung. Wir legen die Zahlen für alle drei Wege nebeneinander und ordnen die Miete ins örtliche Niveau ein; die Entscheidung treffen Sie.

Was Mieter an Rechten haben

Wird die Wohnung im Zuge des Verkaufs in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Für eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber gilt eine Sperrfrist von grundsätzlich drei Jahren ab Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder sie verlängern: In Hessen sieht die Mieterschutzverordnung für bestimmte Gemeinden — darunter Wiesbaden und Frankfurt am Main — acht Jahre vor, wobei je nach Zeitpunkt der Veräußerung Übergangsregelungen greifen. Welche Frist im Einzelfall gilt, hängt an Gemeinde und Veräußerungsdatum und ändert sich mit der jeweils geltenden Verordnung; das klärt ein Anwalt, und wir vermitteln gern einen.

Die steuerliche Seite

Bei vermieteten Objekten greift die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum nicht; maßgeblich ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Ob und in welcher Höhe ein Veräußerungsgewinn anfällt, hängt an Anschaffungskosten, Abschreibungen und Haltedauer — das rechnet ein Steuerberater, und wir vermitteln gern einen.

Welche Unterlagen ein Kaufinteressent sehen will

Mietvertrag samt Nachträgen, Nachweis der Kautionsanlage, die letzten Betriebskostenabrechnungen, eine Aufstellung der Mieterhöhungen der vergangenen Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Hausgeldabrechnung, dazu der Energieausweis. Wer diese Mappe vollständig hat, verkürzt die Verhandlung erheblich.

Wie wir begleiten

Wir sichten die Vertragslage, ordnen die Miete ins örtliche Niveau ein, sprechen den passenden Käuferkreis an und organisieren Besichtigungen so, dass die Mieter nicht überfahren werden — das ist nicht nur eine Frage des Anstands, sondern praktisch: Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, verzögert jeden Termin. Für Fragen zu Vertragsklauseln, Kündigungsfristen und Steuern vermitteln wir Anwalt oder Steuerberater; entschieden wird von Ihnen.