Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft den späteren Verkauf gleich mit. Nur denkt daran beim Kauf kaum jemand.
Gerechnet wird viel: Kaufpreis, Miete, Rendite, Finanzierung, Nebenkosten. Daran ist nichts falsch, und die Mietrendite lässt sich mit unserem Mietrendite-Rechner in wenigen Schritten überschlagen. Aber in den Gesprächen, die ich über Anlageobjekte führe, kommt eine Frage fast nie vor — wie leicht wird sich dieses Haus in zehn oder fünfzehn Jahren wieder verkaufen lassen?
Rechnen kann sich auch, was sich schlecht verkauft
Ein Mehrfamilienhaus kann sich rechnen und trotzdem ein schwieriges Anlageobjekt sein.
Ich denke an die sehr große Wohnung, deren Grundriss zu kaum einem Lebensentwurf passt, oder an das Objekt in einer Mikrolage, die man erst erklären muss. Am häufigsten sehe ich es bei Wohnungen, deren ganze Wirtschaftlichkeit an einer ungewöhnlich hohen Miete hängt.
Solche Objekte funktionieren, oft über Jahre. Was sie verbindet, ist der kleinere Kreis derer, die sie später einmal übernehmen würden. Das fällt niemandem auf, solange nicht verkauft werden muss.
Zur Qualität eines Anlageobjekts gehört für mich beides: der Ertrag von heute und die Zahl der Menschen, die das Haus in fünfzehn Jahren noch haben wollen.
Wer kauft das nach mir?
Ich versuche mir den nächsten Eigentümer vorzustellen. Ist das ein Eigennutzer, ein Kapitalanleger, eine Familie? Oder komme ich am Ende nur auf jemanden, der genau dasselbe Nutzungskonzept weiterführt wie ich heute?
Fällt mir nur die letzte Antwort ein, wird der Verkauf eng. Das heißt nicht, dass jede Immobilie möglichst durchschnittlich sein muss — besondere Objekte können ausgezeichnete Investments sein. Nur sollte man dann wissen, wofür der Markt die höhere Rendite bezahlt.
Rendite ist nicht immer nur Ertrag. Manchmal ist sie der Preis dafür, dass der nächste Käufer schwerer zu finden sein wird.
Der Käuferkreis hängt am Standort mit
Etwas, das bei der Betrachtung eines einzelnen Objekts fast immer untergeht: Wovon lebt die Region eigentlich?
Hängt ein großer Teil der Beschäftigung an einem einzelnen Unternehmen oder an einer Branche, kann aus jahrzehntelanger Stärke ziemlich schnell ein Risiko werden. Baut ein großer Arbeitgeber Stellen ab, trifft das die Zulieferer mit, die Dienstleister, das Handwerk, den Einzelhandel. Irgendwann kommt es am Immobilienmarkt an.
Die Preise fallen dabei zuletzt. Vorher werden die Anfragen weniger, die Vermarktungszeiten länger, die Verhandlungen zäher.
Wer streuen will, kauft deshalb nicht einfach mehrere Immobilien. Er achtet darauf, dass nicht alle an derselben Stadt hängen, am selben Arbeitgeber, an derselben Branche.
Eine Konstellation, wie sie immer wieder vorkommt: zwei Objekte, auf dem Papier dieselbe Rendite. Das eine steht in einer Region, die von mehreren Branchen lebt, das andere dort, wo ein einziger Arbeitgeber die Beschäftigung trägt. Solange beide vermietet sind, sieht die Rechnung identisch aus. Der Unterschied zeigt sich in dem Moment, in dem verkauft werden soll.
Was in die Entscheidung gehört
Die Rendite lässt sich ausrechnen. Das wirtschaftliche Risiko eines Standorts lässt sich nur einschätzen, und man wird sich dabei gelegentlich irren. Trotzdem gehört es mit demselben Gewicht in die Entscheidung.
Deshalb stelle ich mir vor jedem Kauf die Frage aus der Überschrift: Wie komme ich hier wieder heraus? Die Rendite sagt mir, was ein Objekt heute abwirft. Wie leicht es sich verkaufen lässt, entscheidet darüber, ob ich später überhaupt eine Wahl habe. Was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses konkret zu bedenken ist, steht auf unserer Seite zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern.
Für die steuerliche und rechtliche Einordnung einer Investitionsentscheidung vermitteln wir die zuständigen Berufsträger.