Eine gute Mietrendite kann täuschen.
Bei Kapitalanlageimmobilien wird häufig zuerst auf die Miete geschaut. Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — und schon steht eine Rendite im Raum. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien greift mir diese Betrachtung zu kurz.
Denn sie zeigt vor allem eines: Was erwirtschaftet die Immobilie heute? Mindestens genauso wichtig ist die zweite Frage: Welcher Kapitalbedarf steckt hinter dieser Rendite?
Warum sich das so leicht ausblenden lässt
Ein älteres Haus kann ordentlich vermietet sein und auf den ersten Blick wirtschaftlich überzeugen. Zeichnen sich gleichzeitig größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen oder Gebäudetechnik ab, verändert das die Betrachtung erheblich.
Das Interessante daran ist die Asymmetrie: Die Miete ist sichtbar, sie kommt regelmäßig, sie steht in jedem Exposé. Der Kapitalbedarf liegt in der Zukunft und steht nirgends. Genau deshalb fällt er bei einer ersten Renditebetrachtung so leicht heraus.
Eine Immobilie kann also heute eine überzeugende Zahl liefern, obwohl ein Teil der wirtschaftlichen Belastung erst später sichtbar wird. Und dieser Teil verschwindet nicht dadurch, dass er in keiner Rechnung steht.
Was zur Beurteilung dazugehört
Kaufpreis und Jahresmiete reichen mir für eine Einschätzung nicht. Vier Dinge gehören für mich daneben:
Wie ist der tatsächliche bauliche Zustand des Gebäudes? Welche größeren Maßnahmen zeichnen sich in den nächsten Jahren ab? Welche Rücklagen bestehen bereits — und wie belastbar sind sie gemessen an dem, was ansteht? Und welcher zusätzliche Kapitalbedarf könnte darüber hinaus entstehen?
Erst dann bekommt eine ausgewiesene Rendite Aussagekraft.
Eine Konstellation, wie sie immer wieder vorkommt: Ein Objekt mit stabiler Vermietung und einer Rendite, die deutlich über dem liegt, was vergleichbare Immobilien bringen. Beim genaueren Ansehen zeigt sich, dass Dach und Heizungstechnik seit Jahrzehnten unverändert sind. Die Rendite war nie ein Geschenk — sie war die Vorwegnahme dessen, was der nächste Eigentümer investieren muss.
Der Zusammenhang, der daraus folgt
Eine auffällig hohe Rendite ist selten ein Fund. Meistens ist sie ein Preisschild für etwas, das noch nicht bezahlt wurde.
Das spricht nicht gegen solche Objekte. Bestandsimmobilien mit Investitionsbedarf können sehr gute Investments sein, gerade weil der Markt sie abschlägt. Aber die Entscheidung dafür trifft man anders, wenn man weiß, wofür der Abschlag steht — statt ihn für einen Vorteil zu halten.
Am Ende zählt nicht nur, welche Rendite eine Immobilie heute auf dem Papier zeigt. Entscheidend ist auch, welcher Kapitalbedarf hinter dieser Rendite steht.
Für die steuerliche und rechtliche Einordnung einer Investitionsentscheidung vermitteln wir die zuständigen Berufsträger.