Bodenrichtwerte Rhein-Main 2026
Amtliche Bodenwerte für Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt — was der Bodenrichtwert aussagt, wie er sich entwickelt und was er für Ihre Immobilie bedeutet. Stand: Mitte 2026.
Was Bodenrichtwerte sind
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden, ermittelt von den unabhängigen Gutachterausschüssen aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Sie beziehen sich auf ein normiertes, unbebautes Referenzgrundstück je Bodenrichtwertzone und werden alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar fortgeschrieben. Sie sind eine zentrale Grundlage für die Immobilienbewertung, das Sachwertverfahren, die Grundsteuer und steuerliche Bewertungen — und eine wichtige Orientierung für Käufer und Verkäufer.
Bodenrichtwerte für Wohnbauland in den Rhein-Main-Städten
Die Übersicht zeigt die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland je Stadt sowie die Spanne zwischen einfachen und besten Lagen. Die Stadt-Durchschnitte verdecken sehr große Lageunterschiede — entscheidend ist immer die konkrete Zone.
| Stadt | Ø Bodenrichtwert Wohnbauland (ca.) | Spanne (ca. €/m²) |
|---|---|---|
| Frankfurt am Main | ca. 2.100 €/m² | 370 – 8.500 |
| Mainz | ca. 2.080 €/m² | ca. 660 – 8.045 |
| Wiesbaden | ca. 1.143 €/m² | 550 – 1.900 |
| Darmstadt | ca. 1.050 €/m² | 600 – 5.800 |
Durchschnittliche bzw. mittlere Bodenrichtwerte für Wohnbauland. Wiesbaden: amtlicher mittlerer Bodenpreis 2025. Frankfurt/Mainz/Darmstadt: generalisierte Bodenrichtwerte (Stichtag 01.01.2024, Frankfurt teils 01.01.2026). Quellen: Gutachterausschüsse Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt sowie BORIS Hessen / BORIS RLP. Für Mainz dient der niedrigste Stadtteilwert (Ebersheim) als Untergrenze der Spanne; die stadtweite Verteilung reicht rechnerisch tiefer, umfasst dort aber auch Flächen ohne Wohnbaurecht.
Was der Bodenrichtwert aussagt — und was nicht
Der Bodenrichtwert wird häufig missverstanden. Wichtig zu wissen:
- Er ist kein Verkaufspreis. Der tatsächliche Grundstücks- und Immobilienpreis kann deutlich abweichen — Abweichungen von rund ±30 Prozent sind üblich; die Marktpreise liegen häufig über dem Bodenrichtwert.
- Er gilt für ein Referenzgrundstück. Ihr Grundstück weicht in Lage, Zuschnitt, Größe und Ausnutzbarkeit fast immer davon ab.
- Beim Einfamilienhaus zählt der Boden stark. In guten Lagen macht der Bodenwert oft 50 bis 70 Prozent des Gesamtwerts aus.
- Er ist Grundlage für Steuern. Grundsteuer und die Bewertung bei Erbschaft oder Schenkung setzen am Bodenrichtwert an — die konkrete steuerliche Würdigung gehört jedoch zu Steuerberatern.
Entwicklung: nach dem Zinsanstieg
Wie die Kaufpreise gaben nach dem Zinsanstieg 2022 auch die Bodenwerte nach. In Frankfurt sank der durchschnittliche Wohnbauland-Bodenrichtwert vom Stichtag 2022 auf 2024 um rund 13 Prozent. In Wiesbaden lag der amtliche mittlere Bodenpreis für Wohnbauland 2025 bei 1.143 €/m² und damit rund 1 Prozent unter dem Vorjahr. 2025/26 zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Zum Stichtag 1. Januar 2026 wurden vielerorts neue Werte fortgeschrieben (in Frankfurt veröffentlicht am 8. Mai 2026); da die Fortschreibung stets die zwei zurückliegenden Jahre abbildet, folgt sie der Marktentwicklung mit etwas Verzögerung.
Wo Sie den Bodenrichtwert kostenlos abrufen
Die amtlichen Bodenrichtwerte sind kostenfrei online einsehbar: für Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt über BORIS Hessen (bodenrichtwerte.hessen.de), für Mainz über BORIS Rheinland-Pfalz. Dort wählen Sie die Adresse und lesen den Richtwert der jeweiligen Zone ab. Für eine belastbare Einordnung Ihres konkreten Grundstücks ist zusätzlich eine fachliche Bewertung sinnvoll.
Einordnung für das Rhein-Main-Gebiet
Frankfurt und Mainz führen bei den durchschnittlichen Bodenwerten, Wiesbaden und Darmstadt folgen — mit jeweils großer Spannbreite zwischen den Lagen. Der Bodenwert ist aber nur ein Baustein: Wie sich die Kaufpreise insgesamt entwickeln, zeigt unser Immobilienpreise-Report Rhein-Main; welchen Einfluss der energetische Zustand auf den Wert hat, ordnet unser Energie- & Immobilienwert-Report ein.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten
Ist der Bodenrichtwert der Preis meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein normiertes Referenzgrundstück. Der tatsächliche Marktpreis kann deutlich abweichen — Abweichungen von rund ±30 Prozent sind üblich, häufig liegt der Marktpreis darüber.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte im Rhein-Main-Gebiet 2026?
Für Wohnbauland liegen die Städte-Durchschnitte grob bei rund 2.100 €/m² in Frankfurt und Mainz sowie rund 1.050 bis 1.140 €/m² in Darmstadt und Wiesbaden — mit großer Spanne zwischen einfachen und besten Lagen.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
In der Regel alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar. Sie bilden die Kaufpreise der beiden zurückliegenden Jahre ab und folgen der Marktentwicklung damit mit etwas Verzögerung.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?
Kostenfrei online: in Hessen (Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt) über BORIS Hessen, in Rheinland-Pfalz (Mainz) über BORIS RLP.
Vom Bodenrichtwert zum realen Wert
Der Bodenrichtwert ist ein Anhaltspunkt — der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie hängt von vielen weiteren Faktoren ab. Wir ordnen Ihren Bodenwert in eine kostenlose, marktgerechte Gesamteinschätzung ein.
Quellen & Stand
Stand: Mitte 2026. Datengrundlage: Immobilien- bzw. Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz und Darmstadt sowie BORIS Hessen und BORIS Rheinland-Pfalz (Stichtage 01.01.2024 bzw. 01.01.2026; Wiesbaden mittlerer Bodenpreis 2025). Bodenrichtwerte sind keine Preisempfehlung und keine Ober- oder Untergrenze für Verkaufspreise. Dieser Bericht dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Bewertung oder Rechts- bzw. Steuerberatung.
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