Nicht nur die einzelnen Dokumente und verschiedenen Schritte, die mit einem Hausverkauf einhergehen, gilt es zu beachten. Darüber hinaus gibt es einige rechtliche Fragen, die Sie zunächst klären sollten. Hierbei geht es vor allem um weitere Eigentümer sowie die laufenden Hypotheken und Kredite.
Miteigentümer/Erbengemeinschaft
In den bisher besprochenen Punkten sind wir davon ausgegangen, dass es sich bei Ihnen um den alleinigen Eigentümer des Hauses handelt. Dies wäre natürlich der Idealfall. Gibt es jedoch Miteigentümer, benötigen Sie zum Verkauf deren Zustimmung. Das können Ehepartner oder Geschwister sein, die mit Ihnen die Immobilie kauften oder erbten.
Sobald ein Mitglied einer Erbengemeinschaft dem Verkauf nicht zustimmt, ist eine geregelte private Veräußerung nicht möglich. In diesem Fall ist eine Teilungsversteigerung die einzige Option. Hierfür müssen Sie einen Antrag beim jeweiligen Amtsgericht stellen, das eine Versteigerung organisiert, wenn kein Einspruch erfolgt. Betrachten Sie diesen Schritt allerdings als Notlösung. Hier fällt der Gewinn deutlich geringer aus als bei einem regulären Verkauf.
Steuer auf den Verkaufserlös
Eine der wichtigsten Fragen ist, ob Steuern auf den Erlös des Hausverkaufs anfallen. Auch hier gilt, wie bei vielen Angelegenheiten, die Immobilien betreffen, die Zehn-Jahres-Regel. Vergehen zwischen Kauf und Verkauf zehn Jahre fällt keine Besteuerung der Einnahmen an. Das Datum der notariellen Beurkundung ist dabei ausschlaggebend. Diese Regelung betrifft allerdings alle vermieteten Immobilien.
Wenn Sie durchgehend zwischen Kauf und Verkauf selbst in Ihrer Immobilie wohnten, müssen Sie den Verkaufserlös ebenfalls nicht versteuern. Diese Regelung ist darüber hinaus unabhängig von dem Zeitraum, der dazwischen liegt. Somit können Sie in diesem Fall ihr Haus auch nach weniger als zehn Jahren steuerfrei veräußern.
Vermietete Immobilien
Auch bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ergeben sich rechtliche Fragen. Dies gilt für Haus sowie Wohnung gleichermaßen. Bedenken Sie, dass ein Mietvertrag trotz Verkaufs bestehend bleibt.
Dass ein laufendes Mietverhältnis nach dem Verkauf des Hauses weiterläuft, hat durchaus Vorteile. Dies gilt vor allem, wenn der Käufer auf der Suche nach einer Kapitalanlage ist. Will er allerdings später einmal selbst einziehen, stellt es einen Nachteil dar. Daher ist es vor allem dann ratsam, über einen Hausverkauf nachzudenken, wenn Ihr Mieter auszieht.
Auf das Vorverkaufsrecht des Mieters müssen Sie nur dann achten, wenn Sie planen, die Wohnräume in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.
Alte Baukredite
Bedenken Sie, dass die Bank bei verfrühter Rückzahlung eines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Diese können Sie nur dann umgehen, wenn Sie direkt nach dem Verkauf eine neue Immobilie anschaffen. In diesem Fall führen Sie den alten Kredit mit einer neuen Sicherheit fort. Hierbei ist die Rede vom Objekttausch.
Alternativ besteht die Möglichkeit, dass Ihr Käufer den alten Kredit übernimmt, also einem Schuldnertausch zustimmt. Diese beiden Optionen sind allerdings nur möglich, wenn die Bedingungen genau passen. Dies ist aufgrund der mittlerweile sehr niedrigen Hypothekenzinsen eher unwahrscheinlich.
Andererseits muss bei einem Objekttausch der Beleihungswert der neuen Immobilie zur offenen Restschuld passen. Dementsprechend ist es mitunter einfacher, wenn Sie sich bereit erklären, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Kommt anschließend der Kauf eines Hauses wieder infrage, nehmen Sie dann erneut einen Kredit zu aktuellen Konditionen auf.
